Оформление жилых домов по новым правилам

Фото: www.ishimbaimr.ru
Законодательство о недвижимости продолжает стремительно меняться. Только недавно (в конце февраля 2018 года) Дачная амнистия на жилые дома была продлена до 1 марта 2020 года. И вот опять, в августе текущего года произведены значительные изменения в вопросе оформления недвижимости. Поскольку прошло несколько месяцев и эти новшества должны были успеть внедриться в практику, за разъяснениями о применении новых правил оформления жилых домов мы обратились в Кадастровую палату по Республике Башкортостан. Отвечает заместитель директора — главный технолог Андрей Николаевич Пантелеев.   - О каком Законе, принятом в августе 2018 года идет речь? Речь идет о Федеральном законе от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившем в силу 4 августа 2018 года. Данным Федеральным законом внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Федеральным законом, в частности: - уточняется определение объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС); - устанавливаются единые требования к строительству объектов ИЖС; - вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов; - ГрК РФ дополняется новой главой, регулирующей порядок сноса объектов капитального строительства.   - И что теперь у нас относится к индивидуальным жилым домам? Согласно изменениям в статью 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено законом. В ранее действующей редакции ГрК РФ четкого понятия объекта ИЖС не было. В статьях 48 и 49 Кодекса упоминалось, что это должно быть здание с количеством этажей не более чем три (при этом без уточнения – всего или только надземных), не было ограничения по общей высоте здания.   - В законе упоминаются органы государственной власти и местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Что это за органы конкретно? В соответствии с частью 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство по общему правилу (за некоторыми исключениями) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Поэтому органов государственной власти в нашем случае не будет. То есть речь идет об администрациях городских и сельских поселений, в зависимости от того – где расположен объект недвижимости. При этом необходимо иметь в виду, что в некоторых муниципальных районах администрациями поселений подобные полномочия переданы (делегированы) администрациям муниципальных районов. Для объектов, расположенных в городском округе Саранск, это Администрация г/о Саранск.   - В чем основная суть изменений закона? Разрешительная документация заменена на уведомительный порядок. Под разрешительной документацией понималось два документа: разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ). Данные нормы остались. Они никуда не делись и для обычных объектов применяются в прежнем порядке. Мы говорим об изменении порядка строительства и оформления прав именно для объектов ИЖС и отчасти садовых домов. Теперь для строительства жилого дома не требуется получать разрешение на строительство от соответствующей администрации. В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченную на выдачу разрешений на строительство администрацию поселения (района), в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в администрацию посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. В данном уведомлении кроме прочего застройщик указывает сведения о планируемых параметрах объекта строительства, в том числе об отступах от границ земельного участка. К уведомлению застройщик прилагает: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика (если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика); 3) описание внешнего облика объекта ИЖС (в случае, если строительство дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения).   - Обозначенные Вами уведомления – они составляются гражданами в свободной форме или есть какие-то специальные образцы? Содержание данных уведомлений определено Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 51.1 и часть 16 статьи 55 ГрК РФ). При этом формы данных уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» (вступили в силу 09.10.2018). Данные формы имеются в интернете, могут быть взяты из справочных правовых систем (ГАРАНТ, КонсультантПлюс и т.д.).   - Что происходит дальше? После направления уведомления уже можно начинать строить дом? Нет, нельзя. Смысл направления такого уведомления состоит в том, чтобы на земельных участках их владельцы возводили только разрешенные законом объекты. Поэтому в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве соответствующая администрация: 1) проводит проверку соответствия параметров объекта ИЖС, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства (установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории) и обязательным требованиям к объектам капитального строительства, установленным законом, а также допустимости размещения объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными законодательством; 2) направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке либо о несоответствии указанных параметров. Поэтому застройщику, направившему в администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, лучше дождаться получения положительного ответа от администрации и не приступать к строительству до его получения. Соответственно, если получено уведомление о несоответствии параметров объекта, то их необходимо исправить Получение застройщиком уведомления о соответствии параметров объекта, либо ненаправление администрацией в установленный срок уведомления о несоответствии параметров объекта, считается согласованием администрации строительства (реконструкции) объекта ИЖС и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию дома в течение десяти лет. Строительство дома должно осуществляться в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.   - Строительство дома процесс длительный. Что если в ходе строительства у гражданина появится желание или вынужденная ситуация изменить параметры объекта? Этого сделать нельзя? Можно. В процессе строительства действительно могут измениться как желания, так и возможности застройщика. В место одно-этажного дома он может захотеть построить двух-этажный. И, наоборот, из-за уменьшения заработка, застройщик может не потянуть строительство дома площадью 150 кв.м. и захотеть построить дом площадью 80 кв.м. В таком случае застройщик в туже администрацию способами, указанными выше, направляет уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, форма которого утверждена тем же приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр. Рассмотрение данного уведомления осуществляется в порядке, аналогичном для рассмотрения первого уведомления о планируемом строительстве.   - Как производится завершение строительства объекта? Как уже было отмечено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. По новому порядку застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства (реконструкции) подает на бумажном носителе посредством личного обращения в соответствующую администрацию, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в администрацию посредством почтового отправления или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства жилого дома. Уведомление об окончании строительства кроме прочего должно содержать сведения о параметрах построенного жилого дома. Также застройщик сообщает об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав. Форма уведомления об окончании строительства утверждена тем же приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр. К уведомлению об окончании строительства прилагаются: 1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика (если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика); 2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства (напомним – составляется по Вашему заказу у любого кадастрового инженера); 3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом (в случае, если земельный участок, на котором построен объект принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора). Соответствующая администрация в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления проводит соответствующие проверки и направляет застройщику уведомление о соответствии (либо о несоответствии) построенного (реконструированного) объекта индивидуального жилищного строительства (садового дома) требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В ходе такой проверки предполагается, что будет производится осмотр построенного объекта. В случае представления указанного уведомления с нарушением, а также в случае, если уведомление об окончании строительства поступило после истечения десяти лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, либо уведомление о планируемом строительстве ранее не направлялось уполномоченная администрация в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства возвращает застройщику данное уведомление без рассмотрения с указанием причин возврата.   - Из приведенного выше - не означает ли, что фактически разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию остались, но заменены уведомлениями администраций по результатам проверки уведомлений граждан? Фактически да, означает. Суть осталась та же: пока администрация не подтвердит возможность строительства или правильно произведенное строительство – оформить документы не удастся. - Тогда другой вопрос. В конце февраля 2018 года Дачная амнистия на жилые дома была продлена до марта 2020 года. А благодаря обсуждаемому сейчас Закону получается, что она не действует? Да, получается именно так. Смысл Дачной амнистии для жилых домов как раз и заключался в том, что до 1 марта 2020 года оформить жилой дом можно без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А сейчас получается в любом случае нужно уведомление об окончании строительства, к нему уведомление о соответствии параметров построенного объекта, которое фактически приравнивается к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому с 4 августа 2018 года Дачной амнистии на жилые дома больше нет.   - Какие изменения произошли в части обращения на государственную регистрацию? Продолжена линия обращения на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав не самого правообладателя, а органов местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство. В соответствии с частью 1.2 статьи 19 Закона о регистрации соответствующая администрация поселения (района) в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства жилого дома (в случае, если все параметры строительства выполнены и все соответствует законодательству) обязана направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на построенный (реконструированный) жилой дом. Вместе с заявлением администрация направит нам документы, представленные застройщиком (технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности). В случае ненаправления в установленный срок администрацией указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление об окончании строительства, технический план и соглашение органом регистрации все равно запрашиваются в администрации. Уведомления о приостановлении кадастрового учета и регистрации также в данном случае подлежат направлению органом регистрации не застройщику, а в администрацию, которая в свою очередь уведомляет и истребует дополнительные документы у заявителя.   - Что интересного в части сноса построек? Согласно статье 55.32 ГрК РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если администрации городского или сельского поселения становится известно о наличии на его территории самовольной постройки, она (если хватает полномочий) обязана сама принять решение о сносе постройки или обратиться с иском в суд. В Гражданский процессуальный кодекс и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации внесены дополнения, согласно которым дела о сносе самовольных построек (приведение их в соответствие) рассматриваются в короткий срок – не более месяца. На органы местного самоуправления возлагается обязанность снести самовольную постройку в случае если не выявлено лицо, осуществившее самовольную постройку, правообладатель земельного участка, на котором расположена самовольная постройка и данный земельный участок не передан новому правообладателю. При рассмотрении настоящего вопроса вообще уместно напомнить – а что относится к самовольным постройкам? Многие граждане не правильно считают, что самовольной постройкой является только постройка при отсутствии разрешения на строительство. Понятие самовольной постройки дано в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение: 1) возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 2) или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 3) либо возведенные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; 4) возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При наличии любого (хотя бы одного) из указанных четырех оснований, постройка является самовольной.   Пресс-служба Кадастровой палаты по Республике Башкортостан

Последние новости Башкортостана по теме:
Оформление жилых домов по новым правилам

- Салават
Оформление жилых домов по новым правилам   Законодательство о недвижимости продолжает стремительно меняться.
16:11 04.12.2018 Администрация г. Салават
oformlenie gilih domov - Администрация Ишимбайского района
Оформление жилых домов по новым правилам - Ишимбай
Законодательство о недвижимости продолжает стремительно меняться. Только недавно (в конце февраля 2018 года) Дачная амнистия на жилые дома была продлена до 1 марта 2020 года.
10:24 04.12.2018 Администрация Ишимбайского района
- Нефтекамск
Законодательство о недвижимости продолжает стремительно меняться. Только недавно (в конце февраля 2018 года) Дачная амнистия на жилые дома была продлена до 1 марта 2020 года.
12:26 04.12.2018 Администрация г. Нефтекамск
 
По теме
14 декабря 2018 года состоялись публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства индивидуального жилого дома,
14.12.2018
 
Как внести в кадастр сведения о ранее учтенном объекте недвижимости - Министерство земельных и имущественных отношений В соответствии с действующим законодательством для присвоения объекту недвижимости индивидуального кадастрового номера и последующей регистрации права на объект в государственном реестре необходима подготовка межевого пл
06.12.2018
До конца 2018 года в Башкортостане будут введены три проблемных дома - Правительство Республики Башкортостан Речь идёт о трёх многоквартирных домах в жилом комплексе «Новобулгаково» Уфимского района (литер 8А, 32А в квартале 15) и одном доме в жилом комплексе «Серебряный ручей» Дёмского района Уфы (литер 7).
06.12.2018
 
 
rosreestr4 - Администрация Ишимбайского района Довольно часто в Кадастровую палату обращаются заявители с вопросом, можно ли получить кадастровый номер объекта недвижимости без межевого или технического плана.
04.12.2018
ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ   Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан информирует о предстоящем предоставлении бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства,
30.11.2018
Рабочая встреча с президентом «Опоры России» Александром Калининым - Президент Республики Башкортостан 14 декабря в Доме Республики врио Главы Башкортостана Радий Хабиров встретился с президентом Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Александром Калининым.
14.12.2018
 
О Мифтахетдине Акмулле - Национальная библиотека им.Ахмет-Заки Валиди Сегодня в Центре детского чтения Национальной библиотеки им.А.-З.Валиди РБ прошла встреча с восьмиклассниками Лицея № 42 г.Уфы, посвящённая творчеству Акмуллы.
14.12.2018
Девушка решила лечь на операцию, чтобы скорректировать форму носа Фото: Личный архив героя публикации - Комсомольская правда Уфа 25-летняя Каролина Саркисян дала эксклюзивное интервью «КП» Александр РОГОЗА @rogozavr Вчера стало известно, что суд арестовал сотрудников московской клиники пластической хирургии «Сфера»,
14.12.2018 Комсомольская правда Уфа
В дежурную часть обратился 32-летний мужчина. Он рассказал, что утром не обнаружил свой автомобиль ВАЗ-21120.
13.12.2018 Стерлитамакский рабочий
Рейс из Екатеринбурга задержали из-за сильного тумана Рустем АХУНОВ В аэропорту Екатеринбурга до сих пор находятся вахтовики из Башкирии, которые вылетели на аварийном самолете.
14.12.2018 Комсомольская правда Уфа
Выставка картин художников мировой живописи - Управление образования г. Уфа В целях эстетического воспитания подрастающего поколения и формирования любви к искусству в актовом зале школы № 38 состоялась выставка картин художников мировой живописи.
14.12.2018 Управление образования г. Уфа
Популярный артист татаро-башкирской эстрады презентовал лейбл «Elvin Grey» на самой большой площадке города - восьмитысячной «Уфа-Арене», собрать которую оказалось не по силам многим известным исполнителям.
12.12.2018 Комсомольская правда Уфа
С 30 ноября по 23 декабря в Стерлитамакской картинной галерее  работают две выставки из собрания БГХМ имени М.В.Нестерова,  каждая из которых по-своему уникальна.
11.12.2018 Стерлитамакский рабочий
Система роста - Управление образования г. Уфа Юным интеллектуалам физико-математического лицея № 93 была представилась возможность помериться силами с Чемпионом России, с победителем в командном чемпионате Европы, мастером ФИДЕ Олегом Анатольевичем Яксиным.
14.12.2018 Управление образования г. Уфа
Тренер-преподаватель ДЮСШ Лиана Федотова уже много лет приобщает агидельских детей к легкой атлетике.
13.12.2018 Огни Агидели
В течение двух дней на большой арене Дворца спорта в Стерлитамаке проходил IV Кубок Урала и Поволжья по всестилевому карате;
13.12.2018 Стерлитамакский рабочий
Рабочая встреча с президентом «Опоры России» Александром Калининым - Президент Республики Башкортостан 14 декабря в Доме Республики врио Главы Башкортостана Радий Хабиров встретился с президентом Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Александром Калининым.
14.12.2018 Президент Республики Башкортостан
О Мифтахетдине Акмулле - Национальная библиотека им.Ахмет-Заки Валиди Сегодня в Центре детского чтения Национальной библиотеки им.А.-З.Валиди РБ прошла встреча с восьмиклассниками Лицея № 42 г.Уфы, посвящённая творчеству Акмуллы.
14.12.2018 Национальная библиотека им.Ахмет-Заки Валиди